早くFIREしたい人には不動産投資が最適な理由

FIREを目指しているけど、FIRE達成まで何十年もかかりそう…とお悩みではないですか？

インデックス投資・株式投資は手軽な投資ですが、FIREとなると多額の資産が必要なのがネックです。

もちろん、頑張って収入を増やす、節約するという手段もありますが、限界もあります。

そこでこの記事では、以下の2点を解説します。

この記事を読むと、早くFIREするためには不動産投資が最適である点を理解できます。

早くFIREしたい方も、そうでない方も、ぜひ参考にしてください！

株式投資でのFIREに時間がかかってしまう理由

インデックス投資や株式投資には、良い面もたくさんあります。

しかし、早期FIREという意味では、以下の理由から時間がかかり過ぎる側面もあります。

理由①：資産形成に時間を要する

株式市場の平均リターンは年率4～8%とされていますが、これだけでFIREに必要な資産を短期間で築くのは難しいです。

特に、運用開始時の元本が少ない場合、複利効果が十分に発揮されるまでに時間がかかります。

早期にFIREを達成するには大幅な節約や収入増加が必要になりますが、それらを実現するのは容易ではありません。

理由②：レバレッジを活用しにくい

不動産投資ではレバレッジ（借入）を活用して自己資金以上の資産を運用できますが、株式投資ではこれが難しいです。

信用取引やレバレッジ型ETFはありますが、リスクが非常に高く、長期投資に不向きです。

レバレッジを活用できないため、自己資金を効率よく増やすことが難しく、資産形成のスピードが限られます。

理由③：価格変動リスクが大きい

株式市場は短期的な価格変動が大きく、リターンが安定しない場合があります。

投資期間が何十年も取れるなら市場の回復を待てる一方、時間が限られる早期FIREでは、市場の低迷は資産形成に大きな障害となります。

株式投資の暴落リスクは、長期的にはむしろプラスになることも多いですが、投資期間が短い場合はやはりマイナス面も大きくなります。

理由④：必要な資産規模が大きい

FIREの一般的な目安である4%ルールに基づくと、年間生活費の25倍の資産が必要です。

（※4%ルールは一般に、インデックス投資を前提とした経験則です。）

例えば、年間300万円の生活費を必要とする場合、7500万円の資産が必要になります。

若いうちにこの規模の資産を築くには、非常に高い貯蓄率や年収が求められ、達成するのは現実的に困難です。

理由⑤：税制優遇措置が少ない

配当金や売却益には、約20.315%の税金が課せられます。

NISAやiDeCo等の税制優遇措置もありますが、枠に限りがあり、FIREのための資産額としては十分ではありません。

また、不動産投資のような減価償却費、経費等を活用した税金のコントロールはできません。

理由⑥：若年層特有の収入制約

若年期は収入のピークに達していないことが多く、投資に回せる余剰資金が限られます。

これにより、早期に十分な元本を積み上げることは困難です。

極端な節約を行うと、生活の質を著しく低下させ、精神的な負担が増える可能性もあります。

早期FIREには不動産投資が最適な理由

不動産投資は、以下の理由から、早くFIREを達成するための投資として最適です。

理由①：キャッシュフローの安定性

不動産投資の大きな魅力は、方法によっては、安定したキャッシュフローを生み出せる点です。

特に若くしてFIREを目指す場合、この定期収入は経済的自立を助けます。

• 家賃収入の安定性
  不動産は基本的に長期契約の賃貸借契約が主流です。入居者がいれば毎月一定の家賃が支払われるため、安定した現金収入を得られます。
• 市場の影響が限定的
  株式市場のように日々価格が変動するわけではなく、短期的な市場の動向に左右されにくい点も安心材料です。また、仮に物件の価値が下がったとしても、家賃相場は物件価格よりさらに安定しています。
• ローン返済とキャッシュフローの関係
  家賃収入からローン返済額や管理費等を差し引いた残りがキャッシュフローになります。キャッシュフローがプラスなら、投資を続けながら生活費も賄えます。

理由②：レバレッジを活用した資産形成

若くしてFIREを目指すためには、資産形成を加速させる手段が重要です。

不動産投資は、レバレッジ（借入）を活用することで自己資金以上の資産を運用できる仕組みが魅力です。

• 少ない自己資金で大きな資産を購入
  たとえば、自己資金500万円を頭金として利用し、5000万円の物件を購入した場合、10倍の規模の資産を運用できます。つまり、自己資金で買うより多くの家賃収入や売却益を得られます。
• 家賃収入をローン返済に充当
  購入時に借りたローンは、自分ではなく入居者からの家賃収入で返済できます。これにより、自己資金を減らすことなく資産形成できます。
• 複数物件を所有して規模拡大が可能
  レバレッジを適切に利用することで、複数の物件を保有する「スケールメリット」を得られます。これにより、キャッシュフローや資産価値を増やし、FIRE達成を加速させることができます。

理由③：価格変動リスクが小さい

不動産は株式や暗号資産と比較して価格変動リスクが小さいです。

そのため、投資期間が長くとれない早期FIREにおいても、安定した資産形成が可能です。

• 市場の動きが緩やか
  不動産市場は長期的なトレンドに基づいて動く傾向があり、短期的な価格の変動は小さいです。そのため、市場暴落等の影響を受けにくく、安心感があります。
• 収益性が価格変動に直接影響されない
  物件価格が一時的に下落したとしても、家賃収入が継続して得られる場合はキャッシュフローに大きな影響を与えません。賃貸契約は長期契約なので、居住用の家賃相場の変動は極めて緩やかだからです。
• リスクヘッジとしての多様化
  立地や物件タイプを分散すれば、リスクを分散させることも可能です。

理由④：コントロール性

不動産投資は、投資家が直接的に物件の収益性や価値を高めるためのコントロールが可能な点で優れています。

• 収益性の向上が可能
  賃料を相場に合わせて設定したり、リノベーションや改修工事を行うことで物件の魅力を高め、収益性を向上させることができます。
• 購入物件の選定
  自分の目標や戦略に合わせて、物件の立地、規模、種類等を選べます。また、同じ物件は１つとしてありません。この自由度の高さが、パッシブな性質の強い株式投資と異なるポイントです。

理由⑤：税制上の優遇措置

不動産投資は税務上の優遇を多く活用できる点も、若くしてFIREを目指す上で有利な理由の一つです。

• 減価償却費の活用
  建物部分については減価償却費を経費として計上できるため、課税所得を圧縮することが可能です。これにより、所得税や住民税の負担を先送り（場合によっては圧縮）できます。
• 経費として認められる項目が多い
  物件の管理費や修繕費、ローンの利息、保険料などを経費として計上することで、課税対象の利益を抑えることができます。特に、修繕費や広告費等は使うタイミングを選べるので、状況に応じた税のコントロールが可能です。
• 相続や贈与の税制メリット
  不動産は現金や株式と異なり、相続時に評価額が実勢価格より低くなることが多く、相続税対策としても有利な面があります。

不動産投資ができる人の条件

資産形成の強力ツールである不動産投資ですが、ローンを活用した収益性の高い手法は、残念ながら全ての人が取り組める訳ではありません。

ローンを組むためには、一定の信用力が求められるからです。

代表的なものに絞ると、以下の条件をクリアすることが好ましいです。

①：年収

年収は、投資家の返済能力を判断する最も重要な要素の１つです。

一般的に、銀行は年収に対して年間のローン返済額が一定割合（例えば、25～40%）以下であることを求めます。

最低でも年収500万円は必要と考えておくと方が良いかと思います。

②：職業

職業は、収入の安定性と将来の見込みを示す指標とみなされます。

特に大企業勤務者、公務員、専門職（医師、弁護士など）が高く評価されます。

少なくとも、①の年収が、いわゆるサラリーマンとしての年収であることが求められます。

フリーランスや中小企業経営者等の場合、どれだけ年収が高くても融資が難しいことがあります。

③：金融資産

銀行は、借り手の金融資産（預金、株式など）を確認し、リスク耐性や追加担保の有無を判断します。

手元資金があることは、頭金の支払い能力や予期せぬ支出への対応力を示すからです。

購入時の初期費用（頭金以外も含む）という意味では、最低でも物件価格の20％は必要になるかと思います。

④既存ローンの有無

銀行は、借り手が現在抱えているローン（住宅ローン、自動車ローン等）の有無を確認し、返済能力に問題がないかを判断します。

返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）が高い場合、融資が制限される可能性があります。

ケースバイケースですが、残債が数千万単位になりがちな住宅ローンを抱えたままの融資は厳しい可能性が高いです。

以上をまとめると、下記の条件を満たす人は不動産投資でFIREを目指せる可能性があります。

一方、もちろん不動産投資にはローンを用いない手法もあります。

しかしFIREを目指す観点では、現金買いで頑張るより、上記条件をまず満たすよう努力する方が結局近道と考えます。

不動産を現金買いするなら、インデックス投資の方がトータルリターンが期待できるからです。

まとめ

以上、早くFIREするためには不動産投資が最適である点についてでした。

レバレッジを活用した不動産投資は、早期FIREを可能にする強力な資産形成ツールです。

良いローンを組める人は限られる点、比較的手間がかかる点等から万人には勧められませんが、

早くFIREする事に意欲があり、属性等の条件をクリアする方には是非検討することをお勧めします。

筆者も、早くFIREしたい思いから不動産投資を始め、現在は経済的自立を手にでき、非常に満足しています。

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