このたび大変嬉しいことに、読者様からのご質問を頂きました。
ご本人から許可を頂きましたので、回答と合わせ内容を共有いたします。
今回ご質問頂いたのは、しゃち男さん(30歳男性)です(筆者と同い年!)。
ご質問内容は、不動産投資に必要な資金、属性について。
以下、詳述します。
ご質問内容
頂いたご質問内容は以下の通り。
はじめましてしゃち男と申します。
FIREに不動産投資を用いていることと私と同い年でFIREしていることに興味を持ち、ブログの記事を読ませていただきました。(※筆者は転職したもののフルタイム勤務のため、厳密にはまだFIのみという意識ではあります。)
記事を読んだ印象として、あらおさんは有名企業に勤めていたり、不動産投資を成功させていたり、優秀な方なんだろうなという印象を持ちました。
そして、FIREを目指す人こそ不動産投資をすべき4つの理由の記事にあった、「ローンを組める最低ラインとして、年収500万円以上、自己資金10%が1つ目安になります(中略)資産と属性をクリアしている方は、既に自分が有利な立ち位置にいることは知っておいてほしいなと思います。」という文言が自分にも当てはまるのではないかと思い、今まで考えていなかった不動産投資に興味がわいてきました。
そこで、いくつかお聞きしたいと思い、メッセージを書いていますが、その前に私のプロフィールを簡単にお伝えしたいと思います。
年齢:30
職業:会社員
年収:500万円前後
金融資産:1100万円程度(内訳:NISA・iDeCo約600万円、課税口座約300万円、現金等約200万円)
家族形態:妻と二人暮らし(子供の予定はなし)
住まい:関東近郊(都心まで電車で40分程度)の分譲マンション
マンションは自分がインドアなこともあり、5年前にローンを組んで購入しました。購入の際は、家族形態や転勤等に対応できるよう売却・貸出ができるよう、駅近くで資産性の良いマンションを選びました。(現時点で購入した時と同じくらいか少し価格を下げて売却できると思います。)
私も将来的にFIREしたいと思い、インデックスファンドの投資のみを行ってきました。不動産投資も簡単に調べたことはありますが、儲かりそうな物件を見つけることなんか無理だろう、と敬遠していました。
そこで、私があらおさんに質問したいことは、下記の点です。
・どの程度の資金があれば、不動産投資を始められるのか
今のところ、課税非課税合わせて900万円程度投資していますが、課税口座は売却して現金と合わせて500万円程度を頭金にしてもいいかなと思っています。
記事を細かく読んで下さっている事が伝わり、また本気度の伝わるご質問で大変嬉しいです。
年齢、家族構成、インドアなところまで同じで、親近感しか湧きません(笑)。
既に資産は1000万円を超え、これまでFIREに向け努力してこられた事が伝わります。
不動産投資に必要な資金は、というご質問ですが、属性と表裏一体のため、あわせて回答いたします。
不動産投資に必要な資金・属性
不動産投資に必要な資金・属性ですが、どの方法を選択するかによって大きく違ってきます。
例えば、中古ワンルームマンション投資。こちらは200~300万円程度でも始められるでしょう。
属性としては、年収500万円が1つの目安になります。
そのため、現在のしゃち男さんのご資金・ご属性で十分だと思います。
次に、新築(築浅)アパート投資。こちらは800~1000万円程度は欲しいところです。
属性としては、最低でも年収500万円、できれば年収700万円欲しいです。
ただし、年収の不足分は、会社の安定性、自身の純資産額、学歴・職歴、実家の太さ等の他の要素で埋められる可能性があります(銀行の判断)。
そのため、ご予算が500万円であればもう少し上積みが必要で、ご属性に関しては銀行の判断次第です。
とはいえ、年齢に比して資産が多いため、若さと計画性が間違いなくプラス評価だと思います。
ちなみに…
上記2つを紹介したのは意味があります。
中古ワンルームマンション投資のほうがハードルは低いですが、インカムゲインはほとんど稼げないからです(売却益メインの投資)。
そのため、FIREに寄与する投資としては、あくまでアパート投資ということになると考えます。
ちなみに、新築(築浅)アパート投資のインカムゲインは、当ブログの「毎月の不労所得」に記載の通りです(CCRが10%程度)。
※CCR(キャッシュオンキャッシュリターン):頭金を含む初期費用に対するインカムゲイン利回り
また、ボロ物件系の投資については、ハイリスクかつ会社員の投資として適さないため割愛します。
まとめ
以上、不動産投資に必要な資金・属性についてでした。
ご参考になりましたら幸いです。
なお、不動産投資は物件、属性、市況による個別性が高いため、上記はあくまで一例としてご参照ください。
また、今回頂いたようなご質問を含め、ご質問、ご要望、ご感想等、何でも募集中です。「お問い合わせ」からお気軽にご連絡ください。
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