不動産投資で早くFIREするには？【最も重要な戦略】

不動産投資について調べると、色んな人が色んな事を言ってよく分からない…とお困りではないですか？

それもそのはず。「不動産投資」は、一括りにするにはあまりに多種多様な手法を含みます。

では、より早くFIREする目的で不動産投資をする場合、どのような戦略でやればよいでしょうか？

そこでこの記事では、以下の3点を解説します。

この記事を読むと、不動産投資で早くFIREするための投資戦略を知る事ができます。

早くFIREしたいとお考えの方は、ぜひ参考にしてください！

不動産投資の戦略を構成する様々な戦略

まず、不動産投資の投資戦略は、以下のような様々な戦略が組み合わさって構成されます。

①：物件戦略

投資対象の不動産を選ぶための戦略で、投資の成否を左右します。

物件タイプ、立地条件、収益性（表面利回り・実質利回り）、購入価格などのバランスを考慮し、目的に合致した物件を選定します。

②：融資戦略

物件購入に必要な資金を効率的に調達する戦略です。

融資を利用する不動産投資において、物件戦略と融資戦略は車の両輪のような関係です。

自己資金と借入金のバランス、金利、返済期間、返済比率などの条件を管理し、キャッシュフローの最大化を目指します。

③：運用戦略

購入した不動産をどのように管理・運営して収益を上げるかを決める戦略です。

入居者の募集や維持、賃料設定、日常的な物件管理（清掃・修繕など）を通じて、収益を安定させることを目指します。

管理会社の選定も重要な要素です。

④：リスク管理戦略

投資リスクを最小化するための予防策と対応策を計画する戦略です。

空室リスク、修繕費、自然災害、金利上昇等の可能性を考慮し、保険やポートフォリオ管理等を通じてリスクヘッジを図ります。

⑤：バリューアップ戦略

物件の収益性や価値を向上させるための戦略です。

リノベーションや設備のアップグレード、共有スペースの改善などを行い、賃料を引き上げることで、資産価値や収益性を向上させます。

⑥：税務戦略

税負担を最小化し、投資収益を最大化するための戦略です。

減価償却費の計上、経費として認められる支出の活用、適切な法人化検討などを行い、税制を効果的に利用します。

⑦：出口戦略

物件売却や保有継続の判断を含む、投資の最終的な利益確定計画です。

市場の動向や物件の状態に応じて売却タイミングを計画し、見極め、投資収益の最大化を目指します。

また、将来的な投資計画も含めたトータルの計画も重要です。

早くFIREする目的なら、最重要は融資戦略

上記の各戦略の中でも、より早くFIREするという目的なら、融資戦略が最も重要になってきます。

極論すれば、どの物件を買うか？よりも、どんな条件で融資を引けるか？の方が重要です。

理由は以下の通りです。

理由①：レバレッジ効果の最大化

不動産投資では、レバレッジ効果を活用することで自己資金以上の収益を得られます。

融資で頭金を少なくできれば、レバレッジ効果が高まり、収益性が向上するため、融資戦略が重要になります。

これにより、より少ない自己資金で不労所得を増やすことができます。

理由②：キャッシュフローの最大化

融資条件を適切に設計することで、安定したキャッシュフローを生み出すことができます。

良い条件で融資を引けるほど、月々の返済額が減り、キャッシュフロー（手残り）が増えるからです。

これにより、より少ない自己資金で不労所得を増やすことができます。

理由③：自己資金の効率的な分散投資

融資を活用することで、自己資金を効率的に分散させることが可能です。

良い条件で融資を引けるほど手元資金が増え、追加の投資余力が生まれるからです。

これにより、より少ない自己資金でも投資の安定性が増します。

理由④：早期の資産規模拡大

融資を利用することで、資産規模を短期間で拡大することができます。

理由③と同様、良い条件で融資を引けるほど追加の投資余力が生まれるからです。

これにより、より早いスピードで資産形成を進めることができます。

理由⑤：税制優遇措置の活用

税制上のメリットは、不動産投資の魅力の１つです。

良い融資でより大きな物件を手にすれば、その分税制上のメリットも大きくなります。

これにより、より早いスピードで資産形成を進めることができます。

良い条件で融資を引くためには？

以上のように、不動産投資でより早くFIREするためには、融資戦略が最も重要です。

では、良い条件で融資を引くためには何が重要でしょうか？例えば、以下のような要素があります。

（初心者が１軒目を購入する場合を想定しています。）

１軒目を購入する場合、基本的には個人の信用力や属性等が最も重要になります。

そのため、不動産投資でFIREを目指すなら、まずは不動産投資ローンを引けるまで属性を高めることが、遠回りなようで近道だと考えます。

それと並行して、不動産投資の知識を習得し、物件選定や投資計画の力を磨くことが、良い融資、良い不動産投資につながります。

まとめ

以上、不動産投資で早くFIREするための投資戦略についてでした。

不動産投資は、様々な要素が複雑に絡み合って最初は理解するのが難しいはずです。

しかし複雑な問題だからこそ、戦略はシンプルであるべきだと思います。

具体的には、FIREのための不動産投資なら、融資戦略を主軸にして組み立てるべきと考えます。

なぜなら、不動産投資はレバレッジをかけてこそ収益性の魅力が増すのであって、それが無いなら株式投資でFIREを目指せば十分だからです。

良い融資を引くには？という観点で方向性を考えることをお勧めします。

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やはり早く資産形成できるのが魅力ですね。

リスクは正しく捉えましょう。

融資戦略の有無が最大の違いですね。