【早期FIRE向け】良い不動産投資に絶対必要なモノ

せっかく不動産投資に興味が持っても、実際やるために何が必要か分かりにくいと、取っつきにくいですよね。

実際、不動産投資は株式投資と違って、誰でも気軽に始められるものでない事も確かです。

特にFIREのための不動産投資は融資の活用がカギになるため、①属性、②資産、③知識が必要になってきます。

そこでこの記事では、以下の2点を解説します。

この記事を読むと、不動産投資で早くFIREするために必要な要素について知る事ができます。

早くFIREしたいとお考えの方は、ぜひ参考にしてください！

※融資戦略の重要性については下記の記事で解説しています。

良い融資を引くために必要な要素

不動産投資で良い融資を引くために必要な要素は、以下が挙げられます。

（初心者が１軒目を購入する場合を想定しています。）

要素①：申込者の信用力

金融機関は申込者が返済能力を有し、信頼できる顧客かを判断するため、信用力を重視します。

具体的には、以下のポイントが考慮されます。

信用情報（信用履歴）

• 信用情報機関のデータ: 過去のクレジットカードやローンの返済履歴、滞納の有無、現在の借入残高などをチェックします。返済の遅延や債務整理の履歴があるとマイナス評価になります。
• クレジットスコア: 金融機関が信用リスクを数値化したもので、高スコアほど有利な条件を引き出しやすいです。

職業・収入

• 安定性: 公務員、大企業の正社員、医師など、職業の安定性や将来性が高いほど信頼されます。
• 収入の水準: 年収が高いほど、返済能力が高いと判断されます。また、収入の安定性も重視されます。

借入状況

• 他の借入が多い場合、返済負担率が高くなり融資の条件が不利になる可能性があります。一般的に「返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）」は25～35%以下が望ましいとされます。

要素②：申込者の総合的な属性

申込者の属性は、長期にわたる返済可能性を左右する要因として重視されます。

年齢

• 若いほど有利: 若い申込者は長期間の融資が可能で、返済計画に柔軟性が出ます。一般的に、融資完済時の年齢が70～80歳以内になるプランが求められます。
• 高齢者の場合: 高齢の申込者でも、資産背景が充実していれば融資を受けられる場合があります。

家族構成

• 扶養家族の有無: 子どもが多い場合、教育費や生活費の負担が大きくなるため、返済余力が評価されにくくなることがあります。
• 配偶者の有無と収入: 配偶者がいる場合、世帯収入として評価されることがあります。特に共働きで安定した収入があれば信用力が向上します。

居住地域・職場との距離

• 居住地域や勤務先が融資を受ける金融機関に近いと、地域密着型の金融機関（信用金庫等）で優遇される場合があります。

要素③：申込者の資産状況

金融機関にとって、申込者がどの程度の資産を持っているかは、返済不能時のリスクを軽減する要素として重要です。

金融資産

• 現金や預金、株式、投資信託などの金融資産が多いほど、返済余力があると評価されます。
• 金融機関が確認する資産状況には、定期預金や流動性の高い資産が含まれます。

不動産やその他の資産

• 既に所有している不動産や自家用車、高価な資産は、担保価値として評価されることがあります。
• 保有不動産からの賃料収入が安定していれば、さらに信用力が向上します。

要素④：購入物件の収益性

金融機関が融資を判断する際、購入物件が安定的な収益を生む可能性が高いかどうかも当然重視されます。

キャッシュフロー

• 収支のバランス: 物件が家賃収入を生み出し、運営コスト（ローン返済、固定資産税、管理費など）を差し引いても黒字が見込まれることが重要です。
• 利回り: 表面利回りだけでなく、諸費用を考慮した実質利回りもチェックされます。一般的に実質利回り5%～程度が好ましいとされます。

エリアの需要

• 人口動態: 物件がある地域の人口が増加傾向にあるか、または安定しているかが重視されます。
• 賃貸需要: 周辺に大学、企業、交通アクセスが良いエリアなど、賃貸需要が高い条件が揃っていると収益性が高く評価されます。

物件の状態

• 建物の築年数や構造（RC造など）、管理状態が良好であることも重要です。
• 修繕計画: 修繕の必要性やコストが把握されている物件はリスクが低いと評価されます。

要素⑤：説得力のある投資計画

金融機関にとって、投資計画が現実的かつリスクを抑えた内容であることは重要なポイントです。

収益計画

• 詳細な収支計算: 家賃収入、運営費、空室率、ローン返済額を具体的に明示したキャッシュフロー計算書を用意します。
• リスク対策: 空室リスクや修繕費の増加など、予想されるリスクに対する対策案を盛り込みます。

返済計画

• 融資期間中の収益でローン返済を完了できるシミュレーションを提示します。
• 家賃下落や金利上昇を見込んだシナリオも計算に含め、説得力を高めます。

資産形成の戦略

• 不動産投資を通じた資産形成のビジョンを説明します。たとえば、将来的な資産売却や複数物件の購入計画を含むと良いです。

要素⑥：適切な金融機関の選定

金融機関によって融資条件や評価基準が異なるため、自分の状況や投資方針に合った機関を選ぶことが重要です。

地方銀行・信用金庫

• 地域密着型の金融機関では、物件が立地するエリアに強みがある場合が多いです。地域の不動産市場に詳しい担当者が多く、良い条件を引き出せる可能性があります。

ノンバンク

• 比較的審査が柔軟ですが、金利が高めに設定されることが多いため注意が必要です。

選定ポイント

• 金融機関が得意とする融資規模や対象物件の種類をリサーチする。
• 借入希望額に応じて、金利や融資期間、返済方式を比較検討する。

要素⑦：頭金を多く入れる

頭金（自己資金）を多く入れると、レバレッジが低下し、収益性も低下します。

しかし、頭金を入れると金融機関側が貸しやすくなるため、最終手段として検討の余地があります。

LTV（Loan to Value）を下げる

• 頭金を入れることでリスクを軽減: 頭金を物件価格の20～30%以上用意することで、融資額の割合（LTV）が低くなり、金融機関は貸倒れリスクが小さいと判断します。

金利への影響

• 頭金が多いと、金利が低く設定される可能性があります。これは、金融機関がリスクが低い案件として認識するためです。

自己資金の割合

• 頭金以外の自己資金も含め、金融機関に対して資金計画を明確に示すことで、返済能力への信頼が高まります。

属性、資産、知識を手に入れる方法

上記の良い融資を引くために必要な要素をざっくりまとめると、以下の3つが必要になってくるといえます。

属性と資産状況が良ければ返済能力が高いとみなされますし、頭金も用意しやすいです。

また、不動産投資の知識があれば適切な物件、適切な金融機関を選択でき、現実的な投資計画を構築できます。

これらを総合して向上させることで、金融機関から見て「貸せる人」になっていきます。

以下、各要素を向上させる方法についてまとめます。

①属性

1. 職業・収入の安定性を向上させる

金融機関は職業や収入の安定性を重視します。これを向上させるためには以下の方法があります。

• 転職の検討: 安定性が高い職業（公務員、大手企業の正社員、医療従事者など）への転職を検討する。ただし、転職後の期間が短いと評価が下がる可能性があるため、バランスを考える。
• 勤続年数を延ばす: 現職での勤続年数が長いほど信頼度が増すため、一定期間以上（例えば、3年以上）の継続勤務を目指す。
• 昇給・昇進を目指す: 現在の職場でキャリアアップするために資格を取得したり、スキルを向上させる。

2. 信用情報を改善する

過去の金融履歴や借入状況が融資審査に影響するため、信用情報の改善は重要です。

• クレジットカードの管理: クレジットカードの支払いを滞納しない。複数枚のカードを利用している場合は、必要に応じて整理する。
• 借入残高を削減: 消費者金融やカードローンなど高金利の借入を減らす。
• 信用情報の確認: CICやJICCなどの信用情報機関から自身の信用情報を確認し、誤った記録がある場合は修正を申請する。

②資産

1. 頭金を計画的に準備する

頭金の割合が大きいほど、金融機関はリスクが低いと判断します。

• 貯蓄を優先: 家計を見直し、毎月一定額を貯蓄に回す。
• 節約で支出低減を図る：固定費の見直しやムダな支出の見直しで貯蓄を増やす。
• 副業等で収入増加を図る: 副業やフリーランスの仕事を増やし、頭金のための資金を確保する。

2. 流動性の高い資産を増やす

金融機関は、返済不能リスクへの備えとして流動性の高い資産の保有を評価します。

• 現金預金: 普通預金や定期預金に資金を積み立て、緊急時に対応できるキャッシュを確保。
• 短期運用商品: MMF（マネー・マーケット・ファンド）や短期国債など、すぐに換金可能な投資商品を活用する。
• 株式や投資信託: 比較的リスクの低いインデックスファンドやETFなどに分散投資し、資産を増やすと同時に流動性を確保。

3. 負債を削減する

既存の借入が多いと、新たな融資を受ける際に不利になります。

• 高金利の借入を完済: カードローンや消費者金融など、金利が高い借入を優先的に返済する。
• 車や住宅ローンの見直し: 必要に応じて借換えを検討し、金利を下げる。可能であれば売却も検討する。

③知識

1. 書籍やオンライン教材での学習

最新の情報や実践的な知識を得るためには、積極的に学習することが不可欠です。

• 不動産投資関連の書籍: 初心者向けから実践的な内容まで幅広い書籍を読む。
• セミナーの受講: 不動産投資の講座やセミナーを活用。
• 最新の投資情報をチェック: 不動産市場の動向や法改正情報を定期的に確認。

2. シミュレーションを繰り返す

投資前にシミュレーションを行い、リスクや収益性を徹底的に検討します。

インプットだけでは不十分で、実際の物件に対しアプローチする事で知識が定着します。

• 収益計算シミュレーション: 賃料収入、返済計画、修繕費用などを考慮して投資の成否を計算。
• 空室リスクの検討: 物件の空室率を想定し、最悪のケースでも収益が確保できるか検証。
• 複数の物件を比較: 条件が異なる物件をシミュレーションして最適な投資先を選定。

3. 専門家への相談と人脈の構築

さらに、経験豊富な投資家や専門家から直接学ぶことで、効率よく知識を向上できます。

• 交流会に参加: 不動産投資セミナーや勉強会に参加し、他の投資家との人脈を広げる。
• 専門家と連携: 不動産業者、税理士などに相談し、具体的なアドバイスを受ける。
• コンサルティングの利用: 不動産投資のコンサルタントを活用し、適切な投資戦略を学ぶ。

まとめ

以上、不動産投資で早くFIREするために必要な要素についてでした。

属性、資産、知識と、いずれも一朝一夕には手に入らないモノですが、良い融資を引くためには必要になってきます。

急がば回れです。悪い融資条件で失敗して時間をロスするより、結局は近道になると考えます。

また、インデックス投資で数十年かけてFIREするよりは、手に入りやすいモノだと思います。

上記のうち、資産の構築方法や不動産投資の知識については当ブログでも取り扱っています。

ぜひ参考にしていただけると幸いです。

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