早くFIREするための不動産投資に興味がある。
でも、不動産って悪徳業者がいるんでしょ？騙されないか不安…
残念ながら、不動産業界の一部に悪徳業者がいることは事実です。
悪徳までなくても、さほど良くない物件を売りつけてくるケースはよくあります。
もちろん良心的な会社もたくさんいますが、初心者の方が良し悪しを判断するのは難しいと思います。
そこでこの記事では、以下の2点を解説します。
この記事を読むと、不動産投資で悪徳業者に騙されないための方法を知る事ができます。
不動産詐欺を回避したい方は、ぜひ参考にしてください！
不動産投資で騙されないためのポイント
不動産投資で騙されないためのポイントは、以下の通りです。
①：知識を身につける
最も重要なのは、自分自身が十分な知識を身につけることです。
以下のような情報を学ぶことで、不動産業者の発言の妥当性が判断できるようになります。
必要な知識の例
- 不動産市場の基本: 需要と供給、物件の種類の特徴やメリット・デメリットなど。
- 収益計算の方法: 賃料収入、固定資産税、管理費、ローン返済などを含むキャッシュフロー計算の基礎など。
- ローンと金利: 融資の仕組みや、融資条件の違い、融資条件の収支への影響など。
- 法律と税金: 賃貸契約に関する法律、固定資産税、所得税、不動産取得税などの税制など。
知識の習得方法
- 書籍やブログ等での学習
- 信頼できる不動産投資セミナーや講座への参加
- 不動産投資家向けのコミュニティやSNSでの情報交換
②：詐欺の典型例を知る
初心者が引っかかりやすい詐欺の手口はある程度パターン化されています。
主な詐欺の手口
- 過剰な利回りのアピール
- 「利回り15％保証」など、現実的でない利益を謳う広告には注意です。
- 地域の相場や実際の需要を調べることで、こうした誇張を見破ることが可能です。
- 低価格物件の罠
- 異常に安い価格で販売される物件は、構造的な問題や法的リスクがある場合が多いです。
- これらの物件は建物の状態や権利関係を専門家に調査してもらう必要がありますが、初心者はそもそも手を出さない方が賢明です。
- 不透明な契約書
- 契約内容に曖昧な表現が多い場合、後で予期せぬ負担が発生する可能性があります。
- 弁護士や不動産取引の専門家に契約書を確認してもらうのが安全です。
- シミュレーションの操作
- 収益予測を楽観的に操作する手口です。例えば、空室率や経費を過小に見積もるケースがあります。
- 自分で現実的なシミュレーションを行う癖をつけましょう。
③：騙されやすい心理を知る
悪徳業者は、人間の心理的な弱点を巧みに利用します。
人間の心の動きを事前に理解し、冷静に対応することが重要です。
騙されやすい心理と対策
- 「楽して稼ぎたい」という欲求
- 高利回りや短期間での大儲けを強調されると、冷静な判断が鈍ります。
- 対策: 不動産投資は中長期的な視点で臨むことを意識し、慎重に判断しましょう。
- 「損をしたくない」という恐怖心
- 「今すぐ契約しないと機会を逃す」と煽られると、焦って判断を誤ることがあります。
- 対策: 即決を避け、十分な情報を集める時間を確保しましょう。
④：焦らない投資姿勢を持つ
焦りは冷静な判断を妨げ、悪い選択を引き寄せます。
成功する投資家は常に慎重であることを思い出しましょう。
焦りの原因と対策
- 「他人と比較する」ことへのプレッシャー
- 他の投資家が成功している話を聞くと、焦って判断ミスをしがちです。
- 対策: 自分の資金状況や投資方針に基づいて冷静に計画を立てましょう。
- 不十分な準備での投資
- 知識や資金が足りない状態で物件を購入すると、後々トラブルに繋がります。
- 対策: 投資前にリスクや運用計画をしっかりと練りましょう。
⑤：自分で十分なリサーチを行う
実際に物件を購入するとなったら、必ず自分で十分なリサーチを行いましょう。
例えば、以下の点をリサーチすることが重要です。
リサーチのポイント
- 物件の適正価格を知る
- 周辺の取引事例や市場価格を調べ、購入予定の物件が適正価格かどうか確認します。
- エリアの将来性を調べる
- 人口動向、再開発計画、交通インフラの充実度など、エリアの将来性を考慮します。
- 物件の状態を確認
- 建物の老朽化や修繕の必要性を把握するため、専門家に調査を依頼します。
- 管理会社や売主の信頼性を確認
- 過去の実績や評判を調査することで、信頼できる相手かどうかを判断します。
悪徳不動産業者の見分け方
上記の基本を押さえたうえで、以下の基準で付き合うべき不動産業者を判別しましょう。
①：会社の基本情報を確認する
免許の有無:
宅地建物取引業免許（いわゆる宅建免許）を持っているか確認します。免許番号や更新年数も確認し、信頼性を判断しましょう。免許情報は会社のウェブサイトや店舗に掲示されている場合が多いです。
- 例: 「東京都知事（〇）第××××号」のような表示。
運営歴:
長年の実績がある会社は信頼性が高い傾向にあります。新規業者も必ずしも悪いわけではありませんが、十分な実績がある方が安心です。
所在地と実態:
登記されている住所まで面談に行き、実際にオフィスが存在するか確認します。ポストだけの存在やバーチャルオフィスの業者には注意が必要です。
②：評判や口コミを調べる
インターネットで検索:
「会社名＋評判」「会社名＋口コミ」などで検索し、実際の利用者の声を確認します。悪い評判が目立つ場合は要注意です。
第三者サイトの評価:
Googleマップのレビューや、不動産業者を評価する専用サイトを活用します。ただし、口コミが一部の意図的なもの（極端に良い・悪い）でないかも注意して判断します。
知人や信頼できる人からの紹介:
実際に利用経験のある知人からの紹介は、信頼できる業者を見つける最も確実な方法です。
③：所属団体や認定資格を確認する
- 業界団体への所属
信頼できる不動産業者は、不動産関連の公的・民間団体に所属している場合が多いです。これらの団体に所属している業者は、一定の倫理規定やルールに従う義務があるからです。- 公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会（全宅連）
- 公益社団法人 不動産流通推進センター
- 認定資格
- 宅地建物取引士（宅建士）
- 賃貸不動産経営管理士
このような資格を持つスタッフが在籍する業者は、より専門性が高いサービスを提供してくれる可能性があります。
④：対応の質を確認する
説明の透明性:
条件の良い話ばかりする業者は要注意です。リスクやデメリットについてもしっかり説明する業者は信頼性が高いと言えます。
質問への対応:
こちらがした質問に対して具体的で明確な回答をしてくれるかを確認しましょう。曖昧な説明や回答を避ける業者は注意が必要です。
強引な営業をしない:
即決を迫ったり、「この物件はすぐに売れてしまう」と焦らせるような態度を取る業者は避けた方が良いです。時間をかけて検討させてくれる業者が安心です。
⑤：物件情報の開示の仕方を確認する
価格や条件の明確さ
物件の売買価格や賃料が適正であるかを示す情報を提示してくれるか確認しましょう。
- 市場相場との比較
- 収支シミュレーションの内訳（管理費、修繕積立金など）の詳細
物件の状態
建物の築年数、設備の状態、修繕履歴、耐震性など、購入後のトラブルにつながる可能性がある項目を事前に知らせるかどうかを確認しましょう。
賃貸物件の場合の収益性
家賃収入や想定利回りだけでなく、空室率やランニングコストなどのデータを正直に開示しているかを確認しましょう。
⑥：契約内容を確認する
契約書の明確さ
契約書に記載されている内容が分かりやすく、曖昧な表現がないかを確認しましょう。
- 物件価格、支払い条件、仲介手数料
- 修繕積立金や管理費の詳細
- 契約解除やペナルティの条件
重要事項説明の内容
宅建士が行う重要事項説明では、法的なリスクや契約上の注意点が説明されます。この内容が十分であるか確認し、理解できない部分があれば質問しましょう。
契約書の確認方法
弁護士や不動産コンサルタントなど、専門家に契約書を確認してもらうとより安全です。
⑦：複数の業者を比較する
提案される物件の条件
同じエリアや価格帯の物件を提案しているかを確認し、業者間で条件を比較しましょう。
手数料やその他の費用
仲介手数料や付随する費用の違いを確認しましょう。
担当者の対応
担当者が信頼できるかどうかも重要です。具体的で分かりやすい説明があるかをチェックしましょう。
まとめ
以上、不動産投資で悪徳業者に騙されないための方法についてでした。
やはり業者の良し悪しを判断する大前提は、自分自身がしっかり知識を持つことだと思います。
不動産投資の収支計算方法、おおまかな相場くらいを知っていれば、少なくとも明らかに不利な取引かどうかは判別できるはず。
そうして最低限の安全は確保した上で、複数の業者とコンタクトして相手の出方を比較・観察するとよいと思います。
人間何回か会って話すうち、段々本音の部分が露わになってくるものです。
以上、参考になりましたら幸いです。
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知識は不動産投資における重要な要素ですね。
一部の悪徳業者のせいで、やめとけと言われがち。
投資の勉強をしました。
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