早くFIREするための不動産投資に興味がある。
でも、自分に不動産投資なんてできるのかな？
不動産投資というと、とにかく敷居が高いと思われがち。
大きなお金が必要ではないのか？特別な知識や訓練が必要ではないのか？初心者にできるのか？
でも大丈夫。
FIREを目指しているあなたは、既に不動産投資のスタートに必要なモノを持っています。
そこでこの記事では、以下の3点を解説します。
この記事を読むと、FIREを目指している人こそ不動産投資に有利である点ついて知る事ができます。
早くFIREしたいとお考えの方は、ぜひ参考にしてください！
※「FIREのための不動産投資に必要なモノ」については下記の記事で解説しています。
FIREを目指す人の不動産投資適性①：属性
FIREを目指している人は、多くの場合、以下の点で金融機関から属性を高く評価されます。
そのため、良い融資条件を引き出すことができ、有利に不動産投資を始められます。
①：安定した収入基盤
FIREを目指している人はすなわち、現在サラリーマン（勤め人）である事を意味します。
そのため、本業で安定的な収入を得ている場合が多く、この収入基盤が融資審査で高く評価されます。
- 収入の安定性が重視される理由
金融機関は、融資先が返済能力を持っているかを重視します。安定した収入があることで、「返済不能リスクが低い」と判断されます。FIREを目指して計画的に資産を増やしている人は、すでに本業や投資からの継続的な収入があるため、審査通過率が高まります。 - 年収の高さと職業の安定性
年収が高いほど借入可能額が増え、物件購入の選択肢が広がります。FIREを目指す人は収入アップの工夫をしているケースが多く、この点がプラスに働きます。また、会社員、公務員、専門職といった職業は、「安定性が高い」と見なされ、融資審査で有利です。
②：資産形成の実績
FIREを目指す人は、インデックス投資や株式投資を行い、計画的に資産を増やしている場合がほとんどです。
この実績が融資審査で以下のように評価されます。
- 金融資産が担保的に評価される
金融機関は、申込者が十分な自己資金や金融資産を持っているかを確認します。FIREを目指す人は投資を通じて資産を築いているため、これが担保として作用し、「信頼できる顧客」と見なされます。 - 資産運用能力が評価される
FIREを目指して投資経験を積んでいる人は、資産を管理・増やすスキルがあるとみなされ、金融機関からの信頼度が向上します。特に金融資産の規模が大きい場合、融資条件が優遇される可能性があります。
③：信用情報が良好
FIREを目指す人は、計画的に資金管理を行い、無駄な借金や延滞を避ける傾向があります。
この結果、信用情報が良好であることが融資審査での強みとなります。
- 過去の延滞や負債が少ない
クレジットカードの支払い、住宅ローン、車のローンなどの返済実績が良好であれば、信用力が高いと判断されます。FIREを目指す人は通常、ローンを計画的に管理しているため、金融機関から高く評価されやすいです。 - 信用スコアの具体的な影響
金融機関は信用スコアをもとに金利や融資額を決定します。信用スコアが高ければ、低金利で融資を受けられるため、投資の収益性が高まります。
FIREを目指す人の不動産投資適性②：資産
FIREを目指す人は通常、普通の人より多くの金融資産を保有しています。
すると、以下の点で不動産投資で優位に立てます。
①：自己資金の存在が信用力を高める
金融機関は、融資先が自己資金をどれだけ持っているかを重視します。
自己資金が多いほど、「責任を持って投資に取り組む意志がある」と判断されるからです。
- 自己資金比率の影響
多額の金融資産を頭金（自己資金）として活用できる場合、金融機関は融資先を「低リスク」と評価します。例えば、物件価格の20～30%を頭金として用意できる場合、以下のようなメリットがあります。- 融資条件の改善：低金利や長期融資など有利な条件を提示されやすい。
- 融資枠の拡大：自己資金が多いことで、複数物件を同時に投資する場合でも高額融資を受けやすくなる。
②：担保余力として評価される
金融資産は、融資審査において「担保的な余力」として評価されます。
これは、返済が滞った場合でも、金融資産を活用して問題を解決できる可能性があるためです。
- 金融機関のリスク軽減
申込者が多額の金融資産を保有している場合、万が一の返済困難時にこれらの資産を処分して返済に充てることができると金融機関は判断します。そのため、「リスクが低い顧客」として融資審査が通りやすくなります。 - 追加担保の必要性が低下
通常、不動産投資では物件そのものが担保になりますが、金融資産が多い場合、追加担保を求められる可能性が減少します。
③：一棟物も選択肢に
多くの金融資産を保有している場合、一棟物など、比較的高額な物件に投資する選択肢が広がります。
これには以下のようなメリットがあります。
- 優良物件へのアクセス
比較的高額な物件はプレーヤーが限られるため利回りが安定しており、資産価値の下落リスクも低い傾向があります。金融資産を背景にして融資を受けることで、こうした物件への投資が可能になります。 - 規模の経済効果
一棟物など比較的高額な物件への投資は、いわゆる規模の利益が働き、管理費の相対的な削減や安定収益の確保につながります。
FIREを目指す人の不動産投資適性③：知識
FIREを目指す人は通常、インデックス投資や株式投資を行うため、一定以上の投資の知識・経験を有します。
すると普通の人に比べ、以下のスキルを有するため、不動産投資でも有利です。
①：長期的視点での資産形成
株式投資を経験している人は、長期投資の重要性を理解しています。
そのため、不動産投資でも同様に長期的な視点で資産形成を行えます。
- 資産の成長を計画的に考えられる
株式投資での資本収益率（ROEやROA）を評価する経験から、不動産の価値向上やキャッシュフローの安定性を重視した計画を立てることが得意です。 - 複利効果の理解
株式投資で得た複利の理解を、不動産投資でも活用できます。例えば、家賃収入をローン返済や再投資に回すことで、資産を加速度的に増やす戦略を立案できます。
②：市場分析とトレンド把握能力
株式市場の動向を分析し、トレンドを読む能力は、不動産市場の理解にも応用できます。
- マクロ経済の知識が役立つ
株式投資では金利やインフレ率、景気動向等について分析するため、不動産投資でも同様に、これらの要因が物件価格や賃貸需要に与える影響を予測できます。例えば、金利上昇局面では融資条件の悪化が見込まれるため、慎重な判断が求められることを理解できます。 - データ分析のスキル
株式投資で使うチャート分析や過去データを読むスキルは、不動産市場の価格推移や空室率等のデータ分析にも応用できます。
③：キャッシュフローと利回りの分析能力
株式投資では、配当利回りやEPS（1株当たり利益）などの分析が求められます。
そのため、株式投資経験者は不動産投資の収益構造も理解しやすくなると考えます。
- キャッシュフロー分析のスキル
株式投資の収益計算や財務分析のスキルは、不動産投資における家賃収入や運用コストの分析に応用できます。例えば、物件購入時にはローン返済額、固定資産税、修繕費などを考慮して、毎月のキャッシュフローを計算できます。 - 利回り計算
株式投資で学んだ利回りの概念を用いて、不動産投資でも表面利回りや実質利回りを比較検討し、より収益性の高い物件を選ぶことができます。
④：リスク管理能力
株式投資経験者は、リスク管理の重要性とリスクをコントロールする方法について理解しています。
不動産投資でも、このスキルが大いに活用できます。
- 適切なリスク許容度の設定
株式投資の経験がある人は、自分のリスク許容度を把握しているため、不動産投資でも過剰なリスクを避けながら適切な判断が可能です。 - ポートフォリオ理論の応用
株式投資で学んだリスク分散の原則を、不動産投資にも適用できます。例えば、地域や物件タイプ（戸建て、アパート、マンション）を分散させることで、不動産市場の変動リスクを軽減できます。
⑤：情報収集能力
株式投資で情報を追い、分析を行っている人は、不動産投資においても同様に有利です。
- 信頼性の高い情報の選別
株式投資で身につけた情報収集力を活かし、不動産市場でも信頼性の高いデータを収集できます。一例として、地域の賃貸需要や人口動態を調査する際などに役立ちます。 - 迅速な意思決定
株式市場での経験から、不動産投資でもタイミングを見極め、迅速かつ的確な意思決定が可能です。不動産市場自体は緩やかですが、売買等の場面では迅速な判断が求められます。
まとめ
以上、FIREを目指している人こそ不動産投資に有利である点ついてでした。
サラリーマンとして一定の給与を得て、株式・ETFに投資している事は、FIREを目指しているなら言わば当たり前の事です。
しかし、日本における実際の割合から見れば、これらは当たり前ではありません。
属性や資産など、欲しくても手に入らない人、融資を引きたくても引けない人もたくさんいます。
FIREを目指していて、せっかく属性、資産、知識の面で有利なら、一度不動産投資を検討してもいいかもしれませんね。
何事も、広く選択肢や可能性を知った上で選ぶことが重要だと思います。
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資産形成している層は、やはり少ないですね。
FIREのための不動産投資には融資戦略が重要です。
2つを組み合わせるメリットも色々ありますね。
コメント