【誤解】不動産投資は借金するから危険？を深堀り

不動産投資について調べてみたけど、大きな借金をするのは怖い…とお考えではないですか？

たしかに不動産投資は、収益性を高めるため借入が必要になるケースが多いです。

しかし、この借入は資産を買うための借入であり、一般にイメージされる「借金」とは全く性質の異なるものです。

そのため、借入の額だけを見て、多額の借金だ！危ない！と考えるのは事実から少々ズレています。

そこでこの記事では、以下の3点を解説します。

この記事を読むと、不動産投資での借金はイメージほど怖くはない事を理解できます。

不動産投資に興味がある方は、ぜひ参考にしてください！

世間が不動産投資の借金にネガティブな理由

不動産投資について調べると、「やめとけ」「危ない」といった意見が目につきます。

特に、借入が大きい点について以下の理由で否定的です。

理由①：借金＝負債という一般的な認識

一般的には、借金は「お金がない状態」や「経済的に困窮している状態」を連想させるネガティブな概念です。

一方、不動産投資のように、借金が資産形成のための手段であるという考え方は浸透していません。

このため、「大きな借金を抱えるのは危険」という先入観が広がっています。

理由②：リスクが大き過ぎるという誤解

借金をして物件を購入する場合、空室リスク、家賃下落リスク等のリスクが強調されることが多いです。

一方、キャッシュフロー計算等リスク管理手法がある事は十分認識されていません。

このため、借金＝リスクというイメージだけが広がっています。

理由③：失敗例が目立つ

不動産投資の成功談より、失敗談の方が広まりやすい傾向があります。

例: 「サブリース契約でトラブル発生」「空室が続いてローン返済が困難」など。

このため、実際には成功例も多く存在するにも関わらず、不動産投資＝失敗の印象だけが広がります。

理由④：バブル崩壊や経済危機の記憶

過去の不動産バブル崩壊（1990年代）等の影響で、多額の借金を抱えて破産した事例が世間に記憶されています。

このため、高額の借入を伴う投資に対して慎重すぎるくらいの警戒心が根付いています。

理由⑤：知識不足による不安

不動産投資には十分な知識が求められます。

しかし、多くの人がその知識を持たない状態なので、借金に手を出すことへの不安があります。

知識不足こそが、借金を「コントロール不能なもの」として認識させ、不安を助長しています。

不動産投資の借金はイメージほど怖くない理由

実際には、不動産投資の借金はイメージされるほどは怖くありません。以下に理由を述べます。

理由①：ローン返済は家賃収入で賄える

不動産投資では、自分で返す借金と違い、物件から得られる家賃収入が借入金返済の主な財源となります。

これにより、以下のような特長があります。

• 収入と支出のバランスが取りやすい
  賃貸物件の収益が安定していれば、ローン返済は家賃収入の一部で賄えます。特に、物件を選ぶ際にキャッシュフロー（家賃収入からの手残り）がプラスになることを重視すれば、自己資金への負担はほぼありません。
• 実質的に入居者がローンを返済する
  借入額が大きくても、収益性の高い物件を選べば、入居者が支払う家賃でローンを返済できます。この点が、全額自分で返済しなければいけない住宅ローン等とは全く異なります。
• 空室リスクへの対策が重要
  その分、空室が一定期間発生する可能性を考慮した物件選びや収支計画が必要です。保険や予備資金を活用すれば、このリスクも管理可能です。

理由②：インフレは借入金の価値を目減りさせる

インフレは、借入を利用する人に有利に働きます。

借入金の価値が減少する一方、手にする不動産の価値は上昇するからです。

• 借入金の実質価値が減少する
  インフレにより、将来の1円の価値が現在より低くなります。すると、例えば1億円の借入金が、20年後も変わらず「１億円」だとしても、実質的な負担は減少しています。
• 家賃収入や物件価格の上昇
  インフレ時には賃貸市場も影響を受け、家賃相場が上昇する可能性があります。また、物件自体の価値が上昇することも期待できます。
• 実質的な負担の軽減例
  例えば、20年間インフレ率が年2%続けば、ローン残高の実質的な価値は約33%減少します。

理由③：不動産自体が担保となる

不動産投資では、不動産自体が担保となります。これには以下のメリットがあります。

• 借入の正当性が担保される
  銀行などの金融機関は、物件の価値や収益性を精査した上で融資を行います。このプロセスは投資家にとっても安心材料です。銀行が融資を許可した時点で、物件の収益性等が一定の基準を満たすと判断されるからです。
• 万が一の場合のリスク軽減
  よほど僻地でもない限り、不動産の価値が完全にゼロになる事はあり得ません。万が一、ローン返済が困難になったとしても、物件の売却によって借入金を一部または全額返済できる可能性があります。

理由④：借金は資産の裏返し

借金は不安に感じられがちですが、投資においては「資産形成の手段」として捉えるべきです。

• 借金は投資資産に直結している
  借入金で購入した不動産は、収益を生む資産です。この点で、借金で生活費や遊興費をまかなうようなケースとは全く異なります。
• レバレッジの活用
  借入を活用することで、自己資金だけでは達成できない規模の資産を運用できます。これにより、資産形成を加速させることが可能です。
• 純資産増加の可能性
  不動産価格が上昇するか、ローンを返済することで、借金が減少し、純資産（資産－負債）が増えるサイクルが生まれます。

理由⑤：借入額よりリスク管理が重要

本質的には、借入額の大小そのものより、リスク管理ができているか否かが重要です。

適切な計画があれば、借入額が大きくても問題はありません。

• 返済比率の管理
  毎月のローン返済額が家賃収入の50～60%以下であれば、十分な余裕をもって運用が可能です。
• 空室リスクの計画
  物件のエリア選定や空室期間を保守的に見積もることで、万が一のリスクを回避できます。
• 緊急時の備え
  資金繰りが厳しくなる可能性を見越して、予備資金や保険を準備しておくと安心です。
• 収益性の分析
  利回りがローン金利を上回る物件を選べば、収益性の高い投資を実現できます。

借金への過剰な不安を解消する方法

不動産投資に興味はあるけど借金への不安があるという方には、以下の不安解消策が考えられます。

方法①：情報収集と知識の習得

借入額に対する不安は、投資・金融知識の不足が原因であることが多いです。

知識を増やすことで、投資判断に自信がつき、リスクを正確に理解できるようになります。

不動産投資を学ぶと、リスクとリターンのバランスが見えるようになり、借入に対する不安が減ります。

また、購入時に不動産業者からの過剰な営業や質の悪い物件への誘導を防ぐ判断力が身につきます。

ぜひ、当ブログも一助としてご活用ください！

方法②：心理的な視点の転換

借入額に対する心配を軽減するためには、心理的な捉え方を変えることが有効です。

• 借金のポジティブな側面を理解する
  • 借入は不動産という収益資産を得るための手段であり、「コスト」ではなく「投資」として捉えるべきです。
  • 正しく運用されれば、借入金は家賃収入を通じて返済され、資産が増えていきます。
• 長期的視点を持つ
  • 不動産投資は短期的な利益を追求するものではなく、数十年単位で資産を形成する投資です。長期的な収益性を意識すれば、目先の借入額への不安を和らげられます。
• リスクは管理可能と認識する
  • 空室リスクや金利変動など、不動産投資に伴うリスクは管理可能です。リスク管理能力の向上にフォーカスしましょう。

方法③：成功事例を参考にする

他の投資家の成功事例を学ぶことで、自分の投資にも応用できるアイデアを得られ、不安を解消できます。

• 具体例の学習
  • 収益性の高い物件の選定基準や、リスク管理の方法を学びます。
  • 成功者がどのようにして借入金を返済しつつ資産を増やしたかのプロセスを分析します。
• コミュニティへの参加
  • 不動産投資家のコミュニティやSNSに参加し、実際の体験談を聞くことでリアルな情報を得られます。
  • 同じような不安を持つ人たちとの交流は、心理的な安心感も得られます。
• メンターを見つける
  • 経験豊富な投資家をメンターとして頼ることで、具体的なアドバイスを受けられます。

方法④：小規模な投資から始める

主に経験を積むことを目的として、リスクの低い小規模投資から始める方法も考えられます。

• 小規模物件の特徴
  • 中古のワンルームマンションは初期費用が抑えられるため、借入額も少なく済みます。
  • 小規模物件であれば、キャッシュフローのシミュレーションも簡単です。
• 少額投資のメリット
  • 投資経験を積むことで、不動産投資の仕組みやリスク管理の実践的な知識を得られます。
  • 初めての投資で大きな負債を抱えることなく、心理的な負担を軽減できます。

方法⑤：緊急時に備えた資金を確保する

突発的なトラブルや収入減少に備えて余裕資金を準備することで、借入に対する不安を和らげられます。

• 生活防衛資金の確保
  • 家賃収入が途絶えた場合でも最低6～12か月分のローン返済額をカバーできる資金を準備すれば、対策を実施する猶予が確保できます。
• 修繕費の積み立て
  • 建物の老朽化に伴う修繕費が発生するため、毎月の収益から一定額を積み立てておきます。
• 保険の活用
  • 火災保険や地震保険などで予期せぬ災害に備えると、経済的なリスクを軽減できます。

方法⑥：慎重な収支計画を立てる

現実的で詳細な収支計画を作成すれば、借入に対する不安を減らせます。

• キャッシュフロー計算
  • 家賃収入からローン返済、管理費、修繕費、固定資産税などの経費を差し引き、毎月の純利益を算出します。
  • 家賃が一時的に下がる、空室が発生するなどのリスクを加味したシナリオも検討します。
• 返済比率の確認
  • ローン返済額が家賃収入の50～60%以下に収まるように設定することで、余裕のある運用が可能になります。
• 収益性の検証
  • キャッシュフローが十分生まれるかを事前に計算し、確実な利益を見込める物件を選びます。

まとめ

以上、不動産投資での借金はイメージほど怖くはない点についてでした。

不動産投資での借金と一般的な借金とでは、様々な点で性質が大きく異なります。

そのため、不動産投資の借金1000万と浪費で作った借金1000万とでは、全く重みが違う事を理解いただければ幸いです。

上記を完全に理解するには、マネーリテラシーの向上が不可欠です。

不動産投資はもちろん、他の金融・投資関係の知識も含め吸収していきましょう。

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